Een unieke privaat-publieke samenwerking

Gemeente Leiden

Initiatiefnemer voor de ontwikkeling van Nieuw Leyden. In de personen van een visionaire wethouder, een betrokken ambtenarenteam en een gemeenteraad met lef.

Zonder de gemeente Leiden was Nieuw Leyden er nooit gekomen. Dat staat als een heipaal boven de grond. In het voortraject, 2000 – 2005, bestond de rol van de gemeente uit:

  1. Plan- en visievorming
  2. Oplossen van het saneringsvraagstuk
  3. Berekenen van de grondexploitatie
  4. Zoeken naar extra financiering
  5. Voorbereiden raadsbesluit

Nadat de gemeenteraad van Leiden op 5 maart 2005 ja had gezegd tegen het plan Nieuw Leyden, startte de gemeente samen met woningbouwcorporatie Portaal de voorbereidingen voor de daadwerkelijke uitvoering. Hiertoe werden de volgende stappen gezet: 

  1. Opstellen samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente Leiden en woningbouwcorporatie Portaal.
  2. Oprichting Nieuw Leyden CV
    Juridisch eigenaar gronden – gedeeld aandeelhouderschap gemeente Leiden
  3. Oprichting Nieuw Leyden BV
    Uitvoerende projectorganisatie – gedeeld aandeelhouderschap gemeente Leiden en Portaal 

Hierna veranderde de rol van de gemeente. Van initiatiefnemer en grote voortrekker naar bestuurder en toezichthouder op de uitvoering van het plan.
Wim van der Hoeven: ‘Door de gekozen organisatiestructuur (CV en BV) was er gedurende de looptijd van het project sprake van continuïteit in zowel politieke sturing als in het ambtelijk team en in de projectgroep. Dat is een van de belangrijkste succesfactoren van Nieuw Leyden geweest. Continuïteit betekent immers dat je maximaal kan en mag leren uit voortschrijdend inzicht.’

Marlies Veldman

‘De BV/CV constructie is een gouden zet geweest. De bestuurders stonden op afstand. Zolang Nieuw Leyden BV binnen de kaders van de samenwerkingsovereenkomst opereerde, hoefden besluiten niet voorgelegd te worden aan de bestuurders of de zittende wethouder.

In het projectgroepoverleg binnen de projectorganisatie Nieuw Leyden brachten de gemeente en Portaal ieder hun eigen focus en expertise in. De vertegenwoordigers van de gemeente stuurden met name financieel; bekeken of we binnen de grondexploitatie bleven. Vanuit Portaal en de projectorganisatie keken we meer naar de kwaliteit van de plannen en processen. Hierdoor ontstonden de juiste discussies en balans in de besluitvorming.’

Marlies Veldman

Woningcorporatie Portaal

Een woningcorporatie met visie, die op het juiste moment aansluiting zocht bij de planontwikkeling Nieuw Leyden. En het aandurfde om 157 huurwoningenLees meer

Toen Portaal zich in 2002 bij de gemeente meldde om aan te sluiten bij Nieuw Leyden kwam er meer vaart in de planontwikkeling. Portaal had aan de van Hogendorpstraat e.o. (de oostzijde van het voormalige Slachthuisterrein) woningen die rijp waren voor de sloop. Met de inbreng van deze gronden verdubbelde de locatie waarop Nieuw Leyden gebouwd werd.

In eerste instantie werd er gesproken over een separate ontwikkeling van de twee gebieden. Portaal de van Hogendorpstraat e.o. en de gemeente het voormalige RWE- en Slachthuisterrein. Gaandeweg bleek dat verregaande samenwerking vereist was om weg te blijven van ‘vinexachtige wijkconstructies’. Alleen door het gebied vanuit één gemeenschappelijke visie en stedenbouwkundig plan te ontwikkelen, kon er synergie en samenhang gecreëerd worden tussen de koop- en huurwoningen. En een nieuwe, innovatieve wijk ontstaan. 

Portaal durfde de stap aan. De woningcorporatie onderschreef het particulier opdrachtgeverschap; ook voor de huurwoningen. De gronden werden vervolgens samengevoegd en in het stedenbouwkundig plan opnieuw herverdeeld; koop- en huurwoningen door elkaar heen. In de uitvoering van het plan Nieuw Leyden had Portaal drie verschillende rollen. 

  1. Aandeelhouder en bestuurder van Nieuw Leyden CV
  2. Aandeelhouder en lid projectgroepoverleg Nieuw Leyden BV
  3. Projectontwikkelaar van 157 huurwoningen in particulier opdrachtgeverschap en een drietal appartementencomplexen. 


Wim van der Hoeven vertelt
‘De samenwerking tussen de gemeente en Portaal is ontstaan door indringend met elkaar in gesprek te gaan. Over de grondverdeling, over de grondexploitatie (opbrengsten van de grond) en de vastgoedexploitatie (huuropbrengsten), over de benodigde organisatiestructuur en over het particulier ondernemerschap en welstandvrij bouwen. Portaal was in eerste instantie tegen het concept van vrij bouwen. Of beter geformuleerd; ze vonden het concept goed en onderschreven dat de tijd er rijp voor was. Maar vonden het tegelijkertijd griezelig om dit aan de markt over te laten. Dat ze er uiteindelijk mee akkoord gingen, getuigde van lef. En is in mijn optiek een belangrijke mijlpaal geweest in de realisatie van Nieuw Leyden.’

Wim van den Hoeven

Nieuw Leyden

Een slagvaardig en resultaatgerichte projectorganisatie; verantwoordelijk voor de daadwerkelijke totstandkoming van Nieuw Leyden. Van de kavelverkoop tot het begeleiden vanLees meer

De uitvoering van de gebiedsontwikkeling lag in handen van de projectorganisatie Nieuw Leyden. Een slagvaardige en resultaatgerichte organisatie die binnen het kader van de samenwerkingsovereenkomst onafhankelijk van de gemeente Leiden en Portaal kon opereren. De projectdirecteur beschikte over een ruim mandaat, gebaseerd op een jaarplan met begroting dat door de aandeelhouders (gemeente Leiden en Portaal) jaarlijks werd goedgekeurd. 

De projectorganisatie vervulde vijf belangrijke taken:

  1. Promotie, marketing en informatieoverdracht Nieuw Leyden
  2. Verkoop van de tweehonderd zelfbouwkavels
  3. Begeleiding van de kavelkopers
  • Technische begeleiding individuele kavelkopers
  • Procesbegeleiding collectief opdrachtgeverschap/onafhankelijke voorzitter van VVO’s
  • Procesbegeleiding inrichting woonstraatjes
  1. Toezicht houden op uitvoer openbare werken in Nieuw Leyden
  2. Coördinatie bouwstromen van de verschillende aannemers op de bouwvelden 

Gedurende de looptijd van het project vond er eens per twee weken een projectoverleg (PGNL) plaats met de aandeelhouders van Nieuw Leyden, gemeente Leiden en woningbouwcorporatie Portaal. Hierin werd de voortgang besproken en dilemma’s en problemen opgelost. Namens Nieuw Leyden waren projectdirecteur Maurits Klaren, projectleider Alexander de Vries en projectmedewerker Jetta Polvliet hierbij aanwezig. Namens de gemeente Wim van der Hoeven en namens Portaal Marlies Veldman. Laatstgenoemden blikken terug.


Marlies Veldman vertelt

‘Het projectbureau bestond uit vakmensen met een achtergrond in het bedrijfsleven. Ze beschikten over de juiste vakkennis en hadden oog voor kwaliteit. Kwaliteiten die ze combineerden met daadkracht en een goed gevoel voor de commerciële belangen van het project. De onderlinge samenwerking in het projectoverleg verliep prima. We vonden elkaar op de inhoud en deelden de drive om Nieuw Leyden tot een succes te maken. Er zat synergie in het team. We spraken elkaars taal en waren bereid om over onze eigen schaduwen heen te springen om problemen op te lossen.’

Wim van der Hoeven vertelt
‘Het aanstellen van een apart projectbureau annex bouwdirectie is een van doorslaggevend belang geweest. Naast ons gewone werk hadden wij volstrekt geen tijd gevonden voor het aansturen van een project van deze omvang en met deze belangen. De projectorganisatie heeft het goed gedaan en alles binnen de begroting afgewikkeld. De samenwerking liep perfect. Er was respect voor elkaar en begrip voor ieders belangen. Als er zaken spaak liepen, deed de bouwdirectie een voorstel voor een oplossing. Daarbij rekening houdend met alle relevante variabelen. Zo hielden we de voortgang er goed in.’

Wim van den Hoeven

De bewoners

Een betrokken groep bewoners die onderling net zo divers zijn als de woningen waar zij in wonen. Verbonden door het avontuur van het bouwen onder particulier én collectief opdrachtgeverschap.

Kavelkopers

Projectontwikkelaars zonder ervaring. Zo werden de kavelkopers ook wel genoemd. Wie in Nieuw Leyden een kavel kocht, kon zijn droomhuis bouwen. Maar moest daarvoor wel aan de bak. Vooral de pioniers. De eerste kavelkopers. Die hebben hun woning gebouwd zonder terug te kunnen vallen op wijze lessen van anderen. Zij kwamen er met vallen en opstaan achter wat particulier én collectief opdrachtgeverschap van mensen vraagt. Daarmee de weg banend voor de kavelkopers na hen. Want mede door de ervaringen van deze pioniers besloot Nieuw Leyden de begeleiding van kavelkopers te intensiveren. Een goed besluit bleek. De technische en procesbegeleiding is van doorslaggevend belang geweest in de succesvolle uitvoering van het plan Nieuw Leyden.

Met de aankoop van een eigen kavel kregen toekomstige bewoners drie rollen toebedeeld: 

  1. Particulier opdrachtgever van de eigen woning
    1. Selecteren van eigen architect en aannemer
    2. Technische begeleiding vanuit Nieuw Leyden BV
  2. Collectief opdrachtgever draagconstructie woningen en gemeenschappelijke garage
    1. Verplicht lidmaatschap van VVO (vereniging van opdrachtgevers)
    2. Procesbegeleiding vanuit Nieuw Leyden BV
  3. Gezamenlijke inrichting woonstraat
    1. Bewonersbijeenkomsten buurtgenoten
    2. Procesbegeleiding vanuit Nieuw Leyden BV 

Huurders

De belangstelling voor het project Nieuw Leyden was ook onder huurders groot. Het concept om zelf invloed uit te kunnen oefenen op de gevel en indeling van een huurhuis – en daarmee indirect ook de hoogte van de huur – sprak enorm aan. De huurders hadden het ten opzichte van de kavelkopers makkelijker. In het voortraject mochten zij hun gedroomde huurhuis op de computer ‘ontwerpen’ op basis van een aantal standaarden. Daarnaast mochten ook de huurders hun woonstraat gezamenlijk met hun buurtgenoten inrichten.  

De bewoners vertellen
‘Door het stedenbouwkundig concept van MVRDV zijn we als bewoners min of meer gedwongen om met elkaar samen te werken. Je maakt nu makkelijker een praatje met diverse buren, omdat je al heel veel samen hebt meegemaakt’ Bron: ‘Nieuw Leyden Recept voor stedelijk wonen’ 

‘De helden zijn de zelfbouwers uit de eerste fase. Zij hebben de ruzies meegemaakt tussen architecten en gedoe met failliete aannemers.’ Bron: ‘Nieuw Leyden Recept voor stedelijk wonen’

‘We zagen de buren tijdens de voorbereiding en gedurende de bouw vaker dan onze familie en vrienden.’ Bron: ‘Nieuw Leyden Recept voor stedelijk wonen’

‘Stel je voor, een bad aanleggen in een huurhuis! Maar dat doen we wel en dan is ons huis bijna perfect.’ Bron: ‘Nieuw Leyden Recept voor stedelijk wonen’

Gemeente Leiden
  • Plan- en visievorming
  • Oplossen van het saneringsvraagstuk
  • Berekenen van de grondexploitatie
  • Zoeken naar extra financiering
  • Voorbereiden raadsbesluit
  • Nadat de gemeenteraad van Leiden op 5 maart 2005 ja had gezegd tegen het plan Nieuw Leyden, startte de gemeente samen met woningbouwcorporatie Portaal de voorbereidingen voor de daadwerkelijke uitvoering. Hiertoe werden de volgende stappen gezet: 

    1. Opstellen samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente Leiden en woningbouwcorporatie Portaal.
    2. Oprichting Nieuw Leyden CV
      Juridisch eigenaar gronden – gedeeld aandeelhouderschap gemeente Leiden
    3. Oprichting Nieuw Leyden BV
      Uitvoerende projectorganisatie – gedeeld aandeelhouderschap gemeente Leiden en Portaal 

    Hierna veranderde de rol van de gemeente. Van initiatiefnemer en grote voortrekker naar bestuurder en toezichthouder op de uitvoering van het plan.
    Wim van der Hoeven: ‘Door de gekozen organisatiestructuur (CV en BV) was er gedurende de looptijd van het project sprake van continuïteit in zowel politieke sturing als in het ambtelijk team en in de projectgroep. Dat is een van de belangrijkste succesfactoren van Nieuw Leyden geweest. Continuïteit betekent immers dat je maximaal kan en mag leren uit voortschrijdend inzicht.’

    Marlies Veldman

    ‘De BV/CV constructie is een gouden zet geweest. De bestuurders stonden op afstand. Zolang Nieuw Leyden BV binnen de kaders van de samenwerkingsovereenkomst opereerde, hoefden besluiten niet voorgelegd te worden aan de bestuurders of de zittende wethouder.

    In het projectgroepoverleg binnen de projectorganisatie Nieuw Leyden brachten de gemeente en Portaal ieder hun eigen focus en expertise in. De vertegenwoordigers van de gemeente stuurden met name financieel; bekeken of we binnen de grondexploitatie bleven. Vanuit Portaal en de projectorganisatie keken we meer naar de kwaliteit van de plannen en processen. Hierdoor ontstonden de juiste discussies en balans in de besluitvorming.’

    Marlies Veldman

    " class="listImg"> Gemeente Leiden
    Initiatiefnemer voor de ontwikkeling van Nieuw Leyden. In de personen van een visionaire wethouder, een betrokken ambtenarenteam en een gemeenteraad met lef.
    Woningcorporatie Portaal
  • Aandeelhouder en bestuurder van Nieuw Leyden CV
  • Aandeelhouder en lid projectgroepoverleg Nieuw Leyden BV
  • Projectontwikkelaar van 157 huurwoningen in particulier opdrachtgeverschap en een drietal appartementencomplexen. 

  • Wim van der Hoeven vertelt
    ‘De samenwerking tussen de gemeente en Portaal is ontstaan door indringend met elkaar in gesprek te gaan. Over de grondverdeling, over de grondexploitatie (opbrengsten van de grond) en de vastgoedexploitatie (huuropbrengsten), over de benodigde organisatiestructuur en over het particulier ondernemerschap en welstandvrij bouwen. Portaal was in eerste instantie tegen het concept van vrij bouwen. Of beter geformuleerd; ze vonden het concept goed en onderschreven dat de tijd er rijp voor was. Maar vonden het tegelijkertijd griezelig om dit aan de markt over te laten. Dat ze er uiteindelijk mee akkoord gingen, getuigde van lef. En is in mijn optiek een belangrijke mijlpaal geweest in de realisatie van Nieuw Leyden.’

    Wim van den Hoeven

    " class="listImg"> Woningcorporatie Portaal
    Een woningcorporatie met visie, die op het juiste moment aansluiting zocht bij de planontwikkeling Nieuw Leyden. En het aandurfde om 157 huurwoningen[readmore] in particulier opdrachtgeverschap te ontwikkelen.[/readmore]
    Nieuw LeydenDe projectorganisatie vervulde vijf belangrijke taken:

    1. Promotie, marketing en informatieoverdracht Nieuw Leyden
    2. Verkoop van de tweehonderd zelfbouwkavels
    3. Begeleiding van de kavelkopers
    • Technische begeleiding individuele kavelkopers
    • Procesbegeleiding collectief opdrachtgeverschap/onafhankelijke voorzitter van VVO’s
    • Procesbegeleiding inrichting woonstraatjes
    1. Toezicht houden op uitvoer openbare werken in Nieuw Leyden
    2. Coördinatie bouwstromen van de verschillende aannemers op de bouwvelden 

    Gedurende de looptijd van het project vond er eens per twee weken een projectoverleg (PGNL) plaats met de aandeelhouders van Nieuw Leyden, gemeente Leiden en woningbouwcorporatie Portaal. Hierin werd de voortgang besproken en dilemma’s en problemen opgelost. Namens Nieuw Leyden waren projectdirecteur Maurits Klaren, projectleider Alexander de Vries en projectmedewerker Jetta Polvliet hierbij aanwezig. Namens de gemeente Wim van der Hoeven en namens Portaal Marlies Veldman. Laatstgenoemden blikken terug.


    Marlies Veldman vertelt

    ‘Het projectbureau bestond uit vakmensen met een achtergrond in het bedrijfsleven. Ze beschikten over de juiste vakkennis en hadden oog voor kwaliteit. Kwaliteiten die ze combineerden met daadkracht en een goed gevoel voor de commerciële belangen van het project. De onderlinge samenwerking in het projectoverleg verliep prima. We vonden elkaar op de inhoud en deelden de drive om Nieuw Leyden tot een succes te maken. Er zat synergie in het team. We spraken elkaars taal en waren bereid om over onze eigen schaduwen heen te springen om problemen op te lossen.’

    Wim van der Hoeven vertelt
    ‘Het aanstellen van een apart projectbureau annex bouwdirectie is een van doorslaggevend belang geweest. Naast ons gewone werk hadden wij volstrekt geen tijd gevonden voor het aansturen van een project van deze omvang en met deze belangen. De projectorganisatie heeft het goed gedaan en alles binnen de begroting afgewikkeld. De samenwerking liep perfect. Er was respect voor elkaar en begrip voor ieders belangen. Als er zaken spaak liepen, deed de bouwdirectie een voorstel voor een oplossing. Daarbij rekening houdend met alle relevante variabelen. Zo hielden we de voortgang er goed in.’

    Wim van den Hoeven

    " class="listImg">
    Nieuw Leyden
    Een slagvaardig en resultaatgerichte projectorganisatie; verantwoordelijk voor de daadwerkelijke totstandkoming van Nieuw Leyden. Van de kavelverkoop tot het begeleiden van[readmore] de kopers. [/readmore]
    De bewonersKavelkopers

    Projectontwikkelaars zonder ervaring. Zo werden de kavelkopers ook wel genoemd. Wie in Nieuw Leyden een kavel kocht, kon zijn droomhuis bouwen. Maar moest daarvoor wel aan de bak. Vooral de pioniers. De eerste kavelkopers. Die hebben hun woning gebouwd zonder terug te kunnen vallen op wijze lessen van anderen. Zij kwamen er met vallen en opstaan achter wat particulier én collectief opdrachtgeverschap van mensen vraagt. Daarmee de weg banend voor de kavelkopers na hen. Want mede door de ervaringen van deze pioniers besloot Nieuw Leyden de begeleiding van kavelkopers te intensiveren. Een goed besluit bleek. De technische en procesbegeleiding is van doorslaggevend belang geweest in de succesvolle uitvoering van het plan Nieuw Leyden.

    Met de aankoop van een eigen kavel kregen toekomstige bewoners drie rollen toebedeeld: 

    1. Particulier opdrachtgever van de eigen woning
      1. Selecteren van eigen architect en aannemer
      2. Technische begeleiding vanuit Nieuw Leyden BV
    2. Collectief opdrachtgever draagconstructie woningen en gemeenschappelijke garage
      1. Verplicht lidmaatschap van VVO (vereniging van opdrachtgevers)
      2. Procesbegeleiding vanuit Nieuw Leyden BV
    3. Gezamenlijke inrichting woonstraat
      1. Bewonersbijeenkomsten buurtgenoten
      2. Procesbegeleiding vanuit Nieuw Leyden BV 

    Huurders

    De belangstelling voor het project Nieuw Leyden was ook onder huurders groot. Het concept om zelf invloed uit te kunnen oefenen op de gevel en indeling van een huurhuis – en daarmee indirect ook de hoogte van de huur – sprak enorm aan. De huurders hadden het ten opzichte van de kavelkopers makkelijker. In het voortraject mochten zij hun gedroomde huurhuis op de computer ‘ontwerpen’ op basis van een aantal standaarden. Daarnaast mochten ook de huurders hun woonstraat gezamenlijk met hun buurtgenoten inrichten.  

    De bewoners vertellen
    ‘Door het stedenbouwkundig concept van MVRDV zijn we als bewoners min of meer gedwongen om met elkaar samen te werken. Je maakt nu makkelijker een praatje met diverse buren, omdat je al heel veel samen hebt meegemaakt’ Bron: ‘Nieuw Leyden Recept voor stedelijk wonen’ 

    ‘De helden zijn de zelfbouwers uit de eerste fase. Zij hebben de ruzies meegemaakt tussen architecten en gedoe met failliete aannemers.’ Bron: ‘Nieuw Leyden Recept voor stedelijk wonen’

    ‘We zagen de buren tijdens de voorbereiding en gedurende de bouw vaker dan onze familie en vrienden.’ Bron: ‘Nieuw Leyden Recept voor stedelijk wonen’

    ‘Stel je voor, een bad aanleggen in een huurhuis! Maar dat doen we wel en dan is ons huis bijna perfect.’ Bron: ‘Nieuw Leyden Recept voor stedelijk wonen’

    " class="listImg">
    De bewoners
    Een betrokken groep bewoners die onderling net zo divers zijn als de woningen waar zij in wonen. Verbonden door het avontuur van het bouwen onder particulier én collectief opdrachtgeverschap.